上海这两天最火的楼盘肯定莫过于云锦东方三期。

认筹率爆表，预估超过复兴珑御，创造上海新房积分摇号来最高的认筹率。

(资料图)

因为太赚钱了，买到赚到。

240平的平层新房只要3000万，二手市场要接近6000万了， 近3000万的倒挂。

所以现场的黄牛数量也爆了：结婚黄牛，资金黄牛，代持黄牛。

有的人昨天刚离婚，今天就来结婚了，也是就所谓的一日夫妻。

而为了防止代持，云锦的开发商也是拼了， 认筹资料卡的很严 ，但依然防不胜防。

实际上，除了三期的新房，现在回头看：

云锦东方也是上海最赚钱的楼盘之一，可以说是吃尽了 上海楼市的红利。

当初买入的业主，都赚翻了。

而且它是每一期都抢占了赚钱的先机。

从云锦东方，我们就能摸出，上海楼市的买房逻辑。

云锦东方是徐汇滨江的标杆，全干挂石材外立面，项目品质、业主圈层、地段价值在上海楼市都是 顶尖的存在。

然而就是这样一个香饽饽， 一期开盘的时候，竟然卖不掉。

徐汇滨江，今天是一个崭新的贵族社区，也是内环线外，仅有的几个中央活动区之一。

但在过去，这里叫龙华，一块典型的工业区。

水泥厂、码头都在这里，妥妥的“下只角”地段。

在以前，徐汇越往南，地段就越差。

最好的地段是衡山路、建国西路，其次是徐家汇，徐汇滨江（龙华）只是三流地段，最差的是华泾。

龙华虽然十几年前就开始整体规划了，但真正爆发也就是最近几年。

因为一开始这里的规划能级一般，落地也不顺，不少项目烂尾，商业也搞得一团浆糊。

建设和招商低于预期， 房子价格也起不来。

2013年，云锦东方一期开盘价6.5万，还卖不掉。

2014年，徐滨另一个标杆楼盘保利西岸开盘单价7万多/㎡。

中信君庭也是，2014年开盘价格7万，四个月只卖出10套。

而那时候，靠近中环的大宁金茂府都要接近9万/㎡了。

因此售楼小姐说2年内能涨50%。

而今天，徐汇滨江彻底甩开大宁，云锦东方、保利西岸价格也完爆金茂府。

售楼小姐果然没有骗人！

很明显，就是在这几年的时间里：

徐汇滨江逆袭，一跃成为与建国西路、衡山路平起平坐的头牌，把徐家汇都甩在了后面。

背后是徐汇的大力出奇迹，无脑的政策倾斜与后期的招商成功。

腾讯，阿里，小米，西岸传媒港，西岸数智谷，还有600亿重磅投资的西岸金融城。

规划落地，利好兑现，云锦东方一期从当初的卖不掉，涨到后来的二十多万的单价。

业主简直赚翻了。

现在的华泾，就是徐汇区下一个大力出奇迹的地方。

对于规划，徐汇和浦东、闵行一样，从未让人失望。

后来云锦东方二期开盘的时候， 徐汇滨江 的规划已经相当到位，开盘便去化的差不多，据说留了一些顶复没卖。

时间到了2020年，疫情影响，经济不振，全世界都在天量放水。

在天量的货币驱动下，上海楼市暴涨：

先是优质学区房在大量新增入学人口以及学区政策的带动下领涨；

接着，优质地段品质次新也跟着涨了上来。

涨到后来大家发现：

学区房，改善房的单价都是十几万一平了，已经和豪宅的价格差不多了，豪宅市场极度低估。

2020年年底，徐汇建国西路的标杆嘉御庭，单价只要15w。

再加上当时上海放开留学生落户，有钱人按捺不住了， 豪宅的洼地也被瞬间填平。

2022年，口罩放开之后，豪宅再次迎来一波惊人的大涨。

整体来看，云锦东方、古北壹号、翠湖天地这些顶级豪宅在这两年基本都有翻倍的涨幅。

云锦一期、二期现在单价都要二十多万。

二期因为面积全是400平以上的大平层，总价基本都在1个小目标以上。

上个月小区内接连成交了好几套。

疫情以来，全世界放水， 热钱无处可去，资金避险情绪浓厚，核心资产都在大涨。

楼市，大宗商品，甚至收藏品字画古玩都在疯涨。

上海的顶级豪宅，作为核心资产中的核心，自然逃不过大水漫灌。

房价的本质，是货币。

任何一个资产的价格上涨，本质上都是资金推动的。

现在是云锦东方三期，也就是这两天火到爆的新房。

因为 天价倒挂 ，无数投资客都想来碰个运气。

以至于出现各种乱象，一日夫妻，什么的。

上海2017年新房限价以来，新房二手房双轨制，催生了大量打新的投资客，因为打新的收益是确定的。

这些投资客去哪里，哪里就热，前滩，大虹桥，徐汇滨江。

只要新房限价存在，像徐汇滨江这种内中环，又是中央活动区的顶级地段，永远有倒挂。

实际上，上海的中环发展的不比内环差，而且城市界面比内环要新很多，但是限价又比内环严格很多，所以买中环新房很划算。

豪宅穿越周期的秘密，在于抢占 稀缺资源。

对楼市稍微有点认知的就会发现，一般来说好房子或者贵的房子周围，要么有山，要么有水。

这倒不是迷信，因为相对于商业、教育这种普通人比较看重的资源来说；

山水人文资源才是真正的不可复制的稀缺资源。

云锦东方和徐汇滨江就符合这个逻辑。

黄浦江很长，然而像徐汇滨江一样腔调这么足的江景真的稀缺。

徐汇滨江开启了上海豪宅的新纪元，从没有一个豪宅板块周边这么多艺术场馆，还有这么长的滨江休闲带。

而且徐汇滨江的圈层很纯粹：

比如云锦东方二期，全是400平以上的大户型，一梯一户，业主都是亿万以上的身家。

即便是户型小一点的尚海湾一期和百汇园一期，主流户型也在平150以上。

地段稀缺，产品稀缺，景观稀缺，配套稀缺，圈层统一，这里是真正的富人区。

现在回头看，当初买了云锦东方的业主，如果买了一期又买了二期，真的是赚翻了，吃尽了上海楼市的红利。

下一个徐汇滨江和云锦东方，会在哪里？

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