苟护生

近年来，在国家发展改革委和中国证监会的大力支持下，中咨公司深度参与了基础设施REITs的政策研究，承担了目前沪深证券交易所上市的全部28单REITs中的25单项目评估，以及首批4单REITs扩募项目评估工作，见证了我国公募REITs发展的艰辛探索之路。

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公募REITs直接对接资本市场，为基础设施资产上市搭建了高质量发展平台，让更多机构投资人和普通民众参与基础设施建设，分享改革发展红利。自首批REITs成功上市两年以来，我国不断总结试点经验，完善政策制度。目前11大类基础设施已被纳入试点范围，上市的28单REITs涵盖园区、交通、能源、仓储物流、生态环保、保障性租赁住房六大领域，而市政、新基建、水利、文旅和消费基础设施五大领域诸多项目正在前期培育中，REITs市场建设前景广阔。

“民生、消费、产业REITs发展峰会”立足西部地区，聚焦民生、消费、产业。文旅基础设施兼有民生、消费、产业属性，也是西部地区的优势资产。通过REITs等形式盘活文旅存量资产，有利于将我国文化软实力变成发展的硬通货。

盘活文旅存量资产有利于文化强国建设

悠久的中华历史沉淀了博大丰富的华夏文化，这是祖先和大自然共同留给世人的宝贵财富，也是国家软实力的重要体现。从古代文明到当今社会，文化旅游基础设施始终承担着文化的传承、弘扬、进化的历史使命。

在丰富多彩的文化旅游基础设施中，自然文化遗产、国家5A级旅游景区等已列入REITs试点范畴。我国境内列入《世界遗产名录》的自然文化遗产56项，其中，西部地区涉及23项；现有5A级景区318家，其中，西部地区109家。通过REITs盘活这些稀缺的遗产或5A级景区，可以带动更多优质文旅资产开发，促进旅游休闲产业发展，有利于释放文化资源禀赋，培育文旅发展动能，丰富人民精神世界，展现可信、可爱、可敬的中国形象。

盘活文旅存量资产应坚持保护与利用并重

文化旅游基础设施可分为公益性和经营性两类资产。盘活存量资产应权衡二者关系，在保护和挖掘自然资源的历史文化价值的同时，有序开发利用和运营文化资源，以文塑旅、以旅彰文，促进文化和旅游深度融合发展，挖掘文物和文化遗产的多重价值协同实现文旅资产盘活的经济效益和社会价值。

文化遗产只有在活态传承中加强保护利用，才能薪火相传，代代守护。采用REITs等模式盘活闲置文旅资产，要在保护好文物本体基础上将资产资本化，聚焦资产重组，提升服务水平，采用数字化等技术，展示、传承和保护文化遗产，增加游客参与度和体验感。

文旅基础设施REITs应严把底层资产质量关

基础设施REITs属于权益性融资，投资收益完全来自于项目自身现金流。REITs稳健发展，底层资产质量过硬是基本保障，特别是资产合规性、收益稳定性等方面，必须经得起时间和实践检验。

文旅基础设施发行REITs，资产合规尤为重要。例如，自然景区内的自然资源、历史文物、宗教资产为国家或集体所有，在法律上存在转让限制；国有文旅集团大多依托人文古迹、自然山水等不动产进行旅游综合开发，民营企业主要投向景区、酒店、旅行社、民宿、旅游地产等经营性项目，用地性质复杂，产权问题相对突出，项目申报推荐必须依法合规地进行资产质量把关。

文化旅游是在满足基本生活需求基础上的“三闲”（闲情、闲暇、闲钱）产业，需求收入弹性较大，其收益稳定性不仅受居民收入、社情管控、节假安排、个人情趣、出行条件等因素影响，还受产业政策调整影响。例如，我国2018年要求逐步降低重点国有景区的门票价格，2019年限制对不具有垄断性和排他性的入园凭证、物业服务费等类型基础资产开展资产证券化。文旅基础设施发行REITs产品，仍面临诸多挑战。

文旅基础设施REITs应守正创新

公募REITs作为一种直接融资工具，将资产出表进行真实销售和破产隔离，大大激发了盘活文旅资产的创新活力。根据《风景名胜区条例》等规定，门票收入和风景名胜资源有偿使用费，实行收支两条线管理。文旅基础设施可探索基于特许经营权或经营收益权等模式，将经营权收入纳入REITs现金流，解决现行法律法规下收支两条线及门票收入不得打包上市等问题。除了门票基本收入，还可以扩大底层资产外延，汲取景区交通车、缆车、索道等多样化收入，以及其他基础设施资产的外部收益内部化，提升REITs收益水平。

从文化价值传承的角度，文化旅游基础设施收益的归属主体是值得深思的问题。景区的门票价格，体现的不仅是基础设施的投资建设成本，还体现了自然资源、历史资源的文化附加价值。因此，在依法合规地处理文旅资产的所有权、经营权、收益权的关系时，需要创新设计利益共享、风险共担机制。

探索设立全民所有的国家历史文化基金，发挥基金在文化旅游存量资产盘活中的特定作用，让全民共同享受盘活文旅资产后带来的收益，有利于做到“取之于民、用之于民”。同时，国家历史文化基金公司可作为重要的机构投资人，通过Pre-REITs、战略投资人等角色，助力文化旅游REITs扩募壮大和持续健康发展。文旅领域REITs创新的机遇巨大。

基础设施REITs是我国投融资体制改革的重大创新。自首批9单项目上市两年多来，REITs的综合价值日益得到各方认可。我国REITs市场前景广阔，文旅基础设施的加入，将进一步拓展REITs发展空间、激发创新活力。

（作者系中国国际工程咨询有限公司党委书记、董事长）